房产过户你不知道的那些事!

在马来西亚，房产过户（Conveyancing）是买房卖房过程中必不可少的一环，然而许多买家和卖家对这个过程了解甚少，甚至存在不少误区。大部分人认为过户只是简单的手续，但实际上，它涉及法律、税务、银行贷款、产权转移等多个环节。今天，我们就来深入探讨房产过户的关键细节，并揭示一些大众不太了解的重要信息。

1. 你真的买下了房子吗？产权类型决定一切！

许多人以为只要签了买卖协议（SPA），房子就是自己的了。但事实并非如此，房产的产权类型（Title Type）决定了你对房屋的权利：

个别地契（Individual Title）/ 分层地契（Strata Title）：这些是最完整的产权类型，过户后你拥有绝对的所有权。
主地契（Master Title）：有些房产仍然挂在开发商名下，买家只能通过转让备忘录（Deed of Assignment, DOA）持有房屋。这种情况过户手续较复杂，并且必须经过土地局或银行批准。
租赁产权（Leasehold） vs. 永久产权（Freehold）：
- 永久产权（Freehold）的房子可以自由买卖，没有时间限制。
- 租赁产权（Leasehold）通常只有99年，转让需要额外申请政府批准（Consent to Transfer），否则交易可能被驳回。

很多人买房时没有检查清楚产权状况，导致未来房产无法顺利转让或面临额外费用。因此，购买前一定要查清楚产权类型，并咨询专业律师！

2. 不是每个房子都可以随便卖！政府同意书（Consent）很重要！

在马来西亚，有些房产买卖是需要额外政府批准的，尤其是租赁产权（Leasehold）和政府补贴房屋（例如PR1MA或PPR房屋）。如果卖家在规定年限内出售，可能需要先申请政府批准（Consent to Transfer），否则交易无法进行。

举个例子：

小李买了一间PR1MA房屋，但住了5年后想卖掉。他以为可以直接找到买家过户，结果才发现PR1MA规定房屋必须至少拥有10年才能出售，除非特殊情况获得政府批准。

这种情况在市场上并不少见，所以如果你计划购买政府补贴房屋，记得先了解转售规则，以免日后陷入困境！

3. 贷款还没还清，能卖房吗？可以，但手续更复杂！

如果你的房子仍然有未还清的房贷，那么出售时必须先还清贷款，才能顺利过户给买家。这个过程一般涉及赎契（Redemption），即用买家的钱偿还剩余贷款，并获得银行的放行信（Release Letter）。

然而，如果你的房价比贷款金额还低（即负资产，Negative Equity），那么你需要自掏腰包补足差额才能完成交易。例如：

小王的房子贷款余额是RM500,000，但市场行情不好，他只能卖RM480,000。银行不会让他低价出售，除非他自己补上RM20,000的差额。

所以，如果你的房子仍在供款，卖房前一定要先咨询律师和银行，确保过户不会受阻！

4. 迟交房产地契，可能导致高额罚款！

许多买家在购买二手房时，没有意识到房产地契的交接时间非常重要。如果卖家拖延交地契，买家可能无法及时完成过户，甚至面临罚款。

在标准买卖协议（SPA）中，通常会规定卖家必须在90天内完成交付，如果超过期限，就需要支付额外利息（Late Payment Interest），一般是每日8%-10%年利率计算。

真实案例：

小陈买了一套房子，卖家因私人问题拖了半年才交地契，导致小陈无法申请银行贷款，最终被迫支付RM10,000的逾期利息！

因此，买卖双方都应该严格遵守合同条款，避免因拖延造成经济损失。

5. 继承房产并不代表你自动拥有它！

如果亲人去世，他的房产并不会自动归家人所有，而是必须经过法律程序处理。如果没有立遗嘱（Will），房产将按照《1958年分配法令》（Distribution Act 1958）进行分配，可能会引发家族争议。

常见误区：

❌ “父母去世，房子就是我的了” → 错误！ 你必须通过遗产管理程序（Probate）正式继承。❌ “兄弟姐妹可以随便卖掉家里的老房子” → 错误！ 所有继承人必须同意出售，任何一个人不同意，房子就无法卖出。

如果房产有多名继承人，但其中有人不同意出售，那么必须通过法院调解，否则房子将长期被冻结，无法转让。为了避免这种情况，立遗嘱是最好的解决办法！

很多人以为房产过户只是一个简单的签字流程，但实际上涉及产权、法律、银行贷款、政府批准等多个方面。如果不懂其中的细节，很容易踩坑，导致交易失败甚至经济损失。

因此，无论你是买房、卖房还是继承房产，都建议找专业房产律师，确保整个过程顺利无误！💼📜

如果你对房产过户有任何疑问，欢迎联系我们的律师团队，让你的房产交易更加安全、顺利！ 🏡✅

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